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受央行限貸令、川普關稅等利空因素衝擊，不少地區房價出現鬆動。此時要買房，打幾折出價比較合理？全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，現在房市已轉為買方市場，仍以屋主開價來殺價，沒有意義，應該依實價行情來殺價。

至於怎麼殺，他表示，蛋黃區可用社區或區域近一年成交最低價格來出價，然後成交價最好在社區近一年成交均價以下；至於多殺多的蛋白區，則以屋主先前取得成本來斟酌出價，若能買到屋主賠售價最好。

陳傑鳴表示，先前房市為賣方市場，購屋人只能追著屋主跑，各地房價也因此出現大漲，根據實價資料，過去五年，六大都會區除了台北房價漲24%，其他漲幅都在三成以上，台南、高雄甚至逼近五成。

然而受到房市買氣急凍影響，屋主或建商降價情形已越來越多，接下來無論是精華的蛋黃區，或是近年漲勢凌厲外圍蛋白區，房價都有下跌機會，此時買房如果不懂殺價，那只能說是冤大頭。

至於殺價方式，過去景氣好時，屋主占上風，購屋人往往只能依屋主開價殺個幾趴，甚至只能砍掉零頭。

現在情勢反轉，買房套牢風險升高，不用再考慮屋主開價，而是該依實價行情來殺價，以不創高為基本原則，最好是能買在社區近一年成交均價以下，比較保險。

陳傑鳴表示，就市場現況來看，有兩種區域較有議價空間，議價策略如下﹕

一、價格高昂的蛋黃區：

蛋黃區機能佳，原本議價不易，但由於現在價格高不可攀，買得起的人有限，尤其蛋黃區的大坪數、套房產品，因為總價太高或投機性太強等因素，遭央行管控，買盤更受限，房價下跌機會大，也最有大砍價機會。

建議這時候蛋黃區買房，可考慮用社區或區域近一年成交的最低價格來出價，然後用低於近一年成交均價的價格購買，或是用新屋價格買到價格更高昂的預售屋，就算是好買價。

二、漲多的蛋白區、靠題材而推案量大的新興重劃區:

目前房市買氣低迷，導致一些近年瘋漲、推案量大的蛋白區，或新興重劃區內的建商與投資客壓力相當大。估計隨著時間拉長，賣壓只會越來越高，屋主在開價或是議價空間上都更有彈性，願意平轉、賠售的案源一定會出現。

建議買房民眾先到內政部實價網查詢之前成交行情，知道屋主取得成本後，斟酌出價，目標是以平轉取得，若是屋主願意賠售更好。

陳傑鳴提醒，目前不少地區房價瘋漲卻缺乏實質購買力支撐，未來若買氣進一步下滑，套住風險性相當高。建議民眾這時如想買房，萬不可跟著屋主開價起舞，只要參考實價資料、找出賣壓大社區，用力去議價，就可能便宜買好房。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房屋稅2.0開徵，據財政部統計，全台仍有約91萬戶符合自住條件，卻仍未辦理戶籍遷入，只要符合自住條件且在期限內登記，就可以省下最高4.8倍的稅金。另外，房屋稅新制實施，對非自住用的房屋衝擊最大，地稅局指出，只要透過4種方式一樣能享有較優惠的房屋稅。

財政部強調，此次是房屋稅2.0新制實施第一年，因此今（2025）年辦理戶籍登記及申報期限放寬至6月2日，請民眾記得要在期限內辦理登記。據統計，目前全台仍有約91萬戶符合自住條件，卻尚未辦理戶籍遷入，6月2日前必須完成登記，且登記後符合規定3條件，才能繼續享有「自住稅率」，否則若依「非自住稅率」最高將課徵4.8%稅率。

房屋稅2.0新制規定如何？

1、房屋無出租或供營業使用

2、本人、配偶或直系親屬實際居住使用並於該屋辦竣戶籍登記

3、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶（含）以內，為自住房屋，可適用較低稅率1.2%或1%（全國單一自住房屋）課徵房屋稅。

財政部強調，納稅義務人應於每年期房屋稅開徵40日以前（即每年3月22日以前，今年延長至6月2日）向房屋所在地地方稅稽徵機關申報，經核准後，5月開徵之房屋稅即可按較輕稅率課徵。

也就是說，民眾如果想要節稅，首先是完成設籍的自住房屋可以適用1.2%的優惠稅率；如果本人、配偶及未成年子女全國只有1戶自住房屋，設戶籍後還可享更優惠的稅率1.0%。

財政部強調，納稅義務人應於每年期房屋稅開徵40日以前（即每年3月22日以前，今年延長至6月2日）向房屋所在地地方稅稽徵機關申報，經核准後，5月開徵之房屋稅即可按較輕稅率課徵。

打囤房「非自住房屋」課重稅 地稅局減稅妙招：一樣有稅率優惠

地稅局表示，房屋稅新制實施，對非自住用的房屋衝擊最大，自住房屋如未於期限內完成本人、配偶或直系親屬戶籍登記並申報，將會改按非自住用課稅，全國歸戶計算並依持有戶數按差別稅率（3.2%~4.8%）課徵。

為減輕民眾負擔特別整理減稅妙招，包括全國單一自住減稅，以及作公益出租、社會住宅、委託包租代管業者或自行出租申報租賃所等。

地稅局沈局長說明，民眾如果想要節稅，除了已設籍的自住房屋優惠稅率外還可以考慮下列方式將閒置房屋出租，以享受較優惠的房屋稅。

1. 
   

   作公益出租使用，稅率皆為1.2%，與自住用稅率相同。

   
   


2. 
   

   提供作為社會住宅使用，稅率皆為1.2%，也與自住用稅率相同。

   
   


3. 
   

   委託包租代管業者出租使用，可適用固定稅率，如果申報租金所得達標準者，稅率為1.5%，但是未申報租金或未達標準者的稅率為2%。

   
   


4. 
   

   自行出租且申報租賃所得達到租金標準，並於規定期限內向稅務局提出申報者，可與繼承取得共有房屋合併計算全國總持有應稅房屋戶數，適用較低的稅率，持有4戶以內者每戶1.5%、5至6戶者每戶2.0%、7戶以上者每戶2.4%。

   
   

永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，當房屋使用情形有變動時，如出租變為自用、閒置房屋出租等，都要「申請變更房屋使用情形」，可至各地方政府線上申辦，也能臨櫃申辦，記得要在開徵40日（3月22日）以前申報，才能當期生效，如逾期申報導致稅額增加，則次期才生效，若逾期申報導致稅額減少，則當期開始適用。

如房屋原為營業使用，適用房屋稅率3%，變更後改為自住使用，稅率1.2%，若開徵40日前申報，則當期即可適用較低的1.2%稅率課徵，若逾期申報，則當期仍按照營業用稅3%課徵。

地稅局補充，申報租賃所得之標準，是按房屋評定現值的一定比率加計公告土地現值的1.2%計算。

根據財政部最新的「113年度房屋及土地當地一般租金標準」，台中市107年7月1日以後適用新標準單價的房屋，按房屋評定現值10%；107年6月30日以前適用舊標準單價的房屋，按房屋評定現值25%，不論新舊房屋均要再加計公告土地現值1.2%為租金標準。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

正值五月報稅季，課徵稅務包括個人綜合所得稅以及房屋稅。其中以綜合所得稅有4大變革，如基本生活費提高、免稅額上調、房租支出扣除額調整，及幼兒學前扣除額擴大等，並延長申報及繳納截止日期至6月30日。另一方面，房屋稅實施「全國歸戶」與「差別稅率」新制，擁有多戶房產者的稅負將會增加，繳納期限為5月31日。

2024年度綜合所得稅申報繳納的4大變革中，基本生活費從20.2萬元調整至21萬元；免稅額則由未滿70歲、9.2萬元調高至9.7萬元，70歲以上納稅義務人、配偶及受納稅義務人扶養的直系尊親屬，則從13.8萬元調高至14.55萬元。

同時依據物價指數上漲幅度，提高基本所得額課稅級距，原670萬元免稅額調高至750萬元。單身族群12.4萬元的標準扣除額，調高至13.1萬元；夫妻則由24.8萬元調高至26.2萬元；至於薪資所得及身心障礙特別扣除額，由20.7萬元調高至21.8萬元。

在房屋租金支出扣除額方面，租金支出相比過去已自「列舉扣除」改為「特別扣除」，可與標準扣除額並用，每一申報戶以18萬元為扣除上限，適用於納稅義務人、其配偶及受扶養的直系親屬，但設有排富規定，且申請人名下必須無自有房屋。

另外也擴大幼兒學前特別扣除額適用年齡至6歲以下，第一名子女扣除15萬元，其後每人扣除22.5萬元，並取消排富規定，增加受惠家庭。

繳稅期間有所差異

除上述變革外，繳稅期間也有調整。日前財政部公告，為減輕美國對等關稅衝擊造成的繳稅壓力，今年所得稅申報繳納時間比照COVID-19疫情延長一個月。安新建經表示，整體預料將減輕納稅人負擔，尤其是育有幼兒的家庭以及租屋族；同時針對雙薪家庭提醒，若夫妻兩人所得稅級距不同，可採「分開計稅」試算，找出最省錢申報方式。

同樣在5月需要申報的房屋稅，今年也有「全國歸戶」、「差別稅率」等新制上路。過去房屋稅以縣市為單位，但新制改以家戶為單位，不論房子位於處哪一縣市，夫妻及未成年子女名下的所有房屋都會合併計算，以自住計稅必須設有戶籍且3戶為限，戶數越多、稅率越高。此次改革將增加多屋族的稅負，但對於名下一間房的自住者，稅率將從1.2％降至1％，減輕其負擔。

由於名下擁有「持分」也將計入戶數，考量自住申報在全國以3戶為限，安新建經建議，多屋族可將把本人、配偶及未成年子女分別設籍在名下3間房；或向房屋所在地的稅捐稽徵機關申請「房屋稅籍證明」了解具體現值，並設籍在評定現值最高的房子，以達最佳節稅效果。另外也可考慮將房屋提供公益出租或社會住宅使用，可享公益出租人及社會住宅優惠稅率1.2％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府打炒房不僅影響七都，非都會縣市也被打到。根據財團法人金融聯徵中心統計，七都外不含離島，包含宜花基、雲彰投等共11個縣市，2024年第4季新增房貸，除了南投縣，其餘10縣市核貸件數，均比上一季下滑，量減最多的縣市為屏東市，季減451件，減幅逾四成，其次為宜蘭縣及基隆市，分別季減354件及177件，其他包括彰化縣、雲林縣、苗栗縣、嘉義市等縣市，核貸量同步季減百件以上，大幅縮水。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，從去年8月開始，市場受限貸令管制，針對第二戶購屋貸款管制地區，從特定地區擴大至全台，貸款成數調降至5成，兩類購屋族首當其衝，投資族和多屋族被迫重新調整資金槓桿，改以現金買單或放緩進場腳步，讓整體核貸量表現擊出下墜球。

張旭嵐表示，季減最多的屏東縣及宜蘭縣，近年雙雙受惠高鐵延伸計畫的建設紅利，房市供需熱絡，屏東縣在2024年前三季連續創下破千筆核貸量，締造出史上最高峰，宜蘭縣同樣在2024年第3季，創下史上最高969件核貸量，不過重大建設利多，兌現時程長，在政策壓力下價量面臨短期修正，因此和高基期量相較，第4季轉跌幅度相較其他縣市明顯。

觀察七都以外的11個縣市當中，只有南投縣一枝獨秀，去年第4季核貸量逆勢成長，季增131件，平均鑑估房價季增26萬元，是唯一表現價量齊揚的縣市。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，近年中部受惠中科效應帶動，除了台中房市供需走揚，外擴效益讓擁有國三便利交通機能、距離台中都會區不遠的南投市與草屯鎮，亦成為建商推案熱點。新案交屋助攻下，南投縣2024年第2季核貸量衝上840件，創下史上新高，第4季雖受第七波信用管制，核貸量仍為史上次高達539件。

觀察各縣市平均鑑估房價，多數呈現量縮價跌，南投縣則因買氣有撐，平均鑑估房價呈向上成長，推案熱區的草屯鎮，因新案拉抬房價高漲，近一年平均成交單價21.7萬元，已超越縣府所在的南投市，甚至比鄰近的台中市霧峰區還高。

張旭嵐指出，今年市場持續受信用管制政策影響，接續4月關稅議題衝擊股市震盪，重挫市場信心，整體房市買氣表現保守，推估各縣市今年上半年整體核貸表現，轉由自住撐場、部分熱區可望仰賴短期交屋動能，整體量體表現推估走向盤整。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】